Stavební zákon – územní plánování

Územní plánování

Nad rámec již v souhrnu popsaného dochází mj. k rozšíření institutu oprávněného investora i  o organizace podle horního zákona (§ 42 a související).

Vítáme zařazení organizací podle horního zákona mezi oprávněné investory, jelikož ty měly dosud stiženou pozici ochrany svých zájmů, které jsou nově často i veřejnými zájmy. Zejména z hlediska potřeby stavebních hmot a materiálů (respektive jejich docházejících zdrojů) je pro výstavbu nejen v energetice zahrnutí báňských organizací mezi oprávněné investory nezbytné.

V § 55, který upravuje řešení rozporů, byl do odst. 1 doplněn i oprávněný investor. Pořizovatel tak projednává protichůdná stanoviska mezi dotčenými orgány, samosprávou, státem a také oprávněnými investory.

Pro řešení protichůdných stanovisek se využijí zásady podle § 1a a § 18 odst. 1 a 2. Oprávněný investor ale nemá postavení dotčených orgánů a nemůže tak uplatňovat rozpor, jako ony např. v § 55 odst. 2. Jsme rádi, že došlo alespoň k částečnému posílení role OI, jelikož dosud jeho postavení odpovídalo běžnému účastníku, přitom je však povinován zajišťovat služby ve veřejném zájmu (včetně některých povinností dosud kladených jen na veřejnou správu, např. fikce souhlasného vyjádření podle § 180).

Navazující ÚPD může se souhlasem ÚRÚ a toho, kdo vydal nadřazenou ÚPD, zpřesnit vymezení ploch a koridorů odchylně od jejich vymezení v nadřazené ÚPD v nezbytném rozsahu a pokud dodrží smysl nadřazené ÚPD (§ 73 odst. 4). Nově se také stanovuje, že rozporem mezi nadřazenou a navazující ÚPD není situace, kdy navazující ÚPD obsahuje záležitosti, které nejsou vymezeny v nadřazené ÚPD (§ 73 odst. 3). Zpřesněním se může upravit vymezení i souvisejících území s tím, které je vymezeno v nadřazené ÚPD (§ 73 odst. 5). Odchýlení umožňuje nově vložená úprava na konci § 73 odst. 5 rovněž od územní opatření, vymezení zastavitelného území a ochranného pásma. Je však třeba jej vztahovat pouze k ochrannému pásmu, které je vymezováno postupy podle stavebního zákona (obdobně jako územní opatření nebo vymezení zastavitelného území), nikoliv k pásmům, která jsou stanovována zvláštními právními předpisy (například energetický zákon).

Zde tak opět je nutné zajistit, aby nedocházelo nežádoucím úpravám navazující ÚPD, které by zkomplikovaly realizaci staveb ve veřejném zájmu a nadregionálního významu (například nevhodné zúžení koridoru bez konzultace s investorem, pro který byl koridor vymezen). I tady bude klíčová odborná role ÚRÚ.

Ve snaze o zrychlení územního plánování se nově také vypouští bližší pravidla a povinnosti projednání územně analytických podkladů (§ 66) a částečně i územní studie (§ 68).

V rámci § 76 a 79 dochází ke zjednodušení promítnutí ploch a koridorů z navazující ÚPD do nadřazené ÚPD (ZÚR -> ÚRP, ÚP -> ZÚR) bez nutnosti podstoupení celé procedury schvalování změny nadřazené ÚPD, posuzování vlivů na udržitelný rozvoj území podle § 40 a souladu s politikou územního rozvoje. Dosud tak bylo toto převzetí umožněno pouze v případě vazby zásad územního rozvoje a územního rozvojového plánu, avšak po projednání.

Jde tedy o přebírání záměrů naopak, než je obvyklé. V praxi jde např. o společný záměr vícero obcí, který je nadregionálního významu. Úprava může pomoci rychlejší realizaci.

Do § 87 se zavádí mechanismus, jímž může zastupitelstvo kraje nebo obce nahradit formální rozhodnutí o pořízení nebo změně regulačního plánu nebo územního plánu schválením plánovací smlouvy, v níž se stavebník zaváže ke zpracování nebo převzetí nákladů na zpracování příslušné ÚPD.

Jde o jiný způsob, jak může oprávněný investor prosadit změnu regulačního nebo územního plánu, aby mohl realizovat svůj záměr.

Dochází také ke zjednodušení, kdy úprava návrhu ÚPD může obsahovat další drobné změny, které se podstatně nedotýkají práv dotčených osob ani veřejných zájmů chráněných dotčenými orgány, a změny odůvodnění (§ 102).

V rámci § 103 se vyčleňuje z rozsahu podstatné úpravy ÚPD, kterou je nutné řádně projednat s dotčenými stranami, kromě stávajícího zúžení návrhu na nejvhodnější variantu či grafického vyjádření a uspořádání nově také uvedení do souladu s nadřazenou ÚPD, zpřesnění návrhu podle § 73 odst. 4 a 5, omezení rozsahu nebo podmínek územní rezervy a přechodná ustanovení. Zároveň, pokud vlastník či oprávněný investor souhlasí, není podstatnou změnou ani úprava hranic ploch a koridorů, etapizace, doplnění podmínky pro rozhodování v území, doplnění prvků regulačního plánu do územního plánu nebo změna objemu, výšky, koeficientu nebo kapacity nepřesahující 10 %. Zároveň se ale v první větě zpřesňuje, že stranou, která se vyjadřuje k případným změnám, je i oprávněný investor. Nově se navíc lze vyhnout novému projednání podstatných změn, pokud s tím dotčený či nadřízení orgán, vlastník a oprávněný investor souhlasí.

V rámci § 104 pak má schvalovací orgán novou pravomoc sám změnit ÚPD, pokud půjde pouze o nepodstatné úpravy. Oprava chyb a zřejmých nesprávností se pak bude provádět zcela bez řízení (§ 111 odst. 6). Při nepodstatných změnách v ustanovení definovaných změnách v zastavitelném území se aplikují jen některé postupy a poloviční lhůty procesu (§ 111a).

Tím se může výrazně zjednodušit projednávání a schvalování častých změn a zpřesnění ÚPD. Zároveň ale až praxe ukáže, zda se nepodstatnými změnami nebo úpravami neobchází řádný proces projednávání větších změn.

Ruší se povinné vyhodnocování ÚPD a zprávy o uplatňování (vypuštění § 106 a 107). Plánovací smlouva také může nově nahradit rozhodnutí o pořízení ÚP a regulačního plánu (§ 109). Doplňuje se i možnost společného pořízení ÚPD (§ 115a), např. u svazku obcí.

V nezastavitelném území se vypouští jako podmínka pro povolení záměru soulad s charakterem území. V nezastavitelném území lze nově povolovat stavby pro energetickou bezpečnost (nově tedy ty, které nejsou zároveň veřejnou technickou infrastrukturou), které se považují za souladné s charakterem území (§ 122).

Jde o strategické stavby, které je nutné umožnit ve veřejném zájmu i v těchto oblastech. Současně při samotném povolení je zajištěna ochrana ostatních zájmů včetně ochrany přírody, krajiny, životního prostředí a veřejného zdraví.

Územní opatření

V rámci § 123 se zkracuje platnost stavební uzávěry ze 6 na 4 roky. Zároveň také nově stavební uzávěrou nepůjde zakázat stavby dopravní a technické infrastruktury bez ohledu na to, zda jsou veřejně prospěšné, pokud jsou vymezeny v ÚRP nebo ZÚR a také stavby pro energetickou bezpečnost (bez ohledu na vymezení v ÚPD).

Omezením na 4 roky by mělo být zajištěno, že stavební uzávěra neslouží k obstrukčnímu blokování výstavby, ale poskytuje pouze dostatečný čas pro stabilizaci území. Není dán relevantní důvod pro tak dlouhé vyloučení jakéhokoli využít území. Zkrácení doby motivuje obce k rychlejšímu vyhodnocení přípustného způsobu užívání území pod stavební uzávěrou.

Vyškrtnutím slova veřejně prospěšné dojde ke zjednodušení a širšímu využití na zamýšlené stavby, jelikož ne všechny dotčené stavby spadají do definice veřejně prospěšné stavby.

Shodně jako v případě staveb dopravní nebo technické infrastruktury, které jsou vymezeny na vyšších úrovních územně plánovací dokumentace, je i v případě staveb pro energetickou bezpečnost dán veřejný zájem na jejich realizaci. Tyto stavby nejsou ale vždy v ÚPD vymezeny.

U územního opatření o asanaci území může být zastupitelstvem obcí a kraje a vládou rozhodnuto o okamžité účinnosti (§ 125). Územní opatření obecně může také schvalovatel bez řízení zrušit, s výjimkou opatření pro akcelerační oblasti OZE (§ 128 odst. 6).

Tato úprava umožní okamžité rozhodnutí o asanaci např. území postiženého povodní.

Plánovací smlouvy

Stranou uzavírající plánovací smlouvy nově může být i organizace podle horního zákona (§ 130).

Doplnění organizace podle horního zákona umožní zajištění koordinace rozvoje mezi obcí a touto organizací vhodnějším a standardním nástrojem s kompenzačními a ekonomickými opatřením a také požadavky na rozvoj území ze strany obcí.

Nově se v § 131 počítá s tím, že stavebník v rámci plánovací smlouvy může místo splnění některých požadavků na výstavbu (podle § 137 odst. 7 zejména požadavky na parkování, napojení na sítě dopravní a technické infrastruktury, zelenou infrastrukturu, občanské vybavení, hygienická zařízení či nakládání s odpady a s vodou) poskytnout příspěvek na společné řešení těchto požadavků na výstavbu. Stavebník zároveň může poskytnout peněžní plnění jako podíl na ekonomické aktivitě vyplývající z plánovací smlouvy či uhradit náklady na tvorbu související ÚPD. Stanovuje se, že referendum lze konat pouze před uzavřením plánovací smlouvy. Nově se také stavebník může podle § 132 odst. 4 soudně domáhat uzavření smlouvy, pokud je podmínkou (obce) pro povolení jeho záměru.

Omezující úpravou pro konání referenda se zajišťuje, že po uzavření plánovací smlouvy nedojde k přehodnocení prostřednictvím referenda, což zvyšuje jistotu stavebníka jako strany plánovací smlouvy. Lze ale předpokládat navýšení tlaku na konaná referenda před uzavřením plánovací smlouvy.

Návrat na původní článek